Con ordinanza n. 14623 del 2017, la Corte di Cassazione si è trovata a decidere una questione apparentemente nuova in materia di locazioni.
La fattispecie presa in esame dai giudici verte sulla domanda di una locatrice che chiedeva fosse dichiarata l’illegittimità o l’inefficacia della disdetta del contratto di locazione di immobile, adibito ad uso diverso dall’abitativo, comunicata dall’Ente conduttore il quale adduce “gravi motivi”; nonché la condanna di quest’ultimo al ripristino dello stato dei luoghi ovvero al risarcimento dei danni arrecati all’immobile.
La questione di fondo è se il conduttore di un immobile possa addurre, quale grave motivo legittimante il recesso ai sensi della L. 392/1978, un fatto verificatosi prima dell’ultimo rinnovo tacito del contratto.
La parte ricorrente, infatti, lamentava che la controparte contrattuale avesse sostenuto falsamente la sussistenza dei gravi motivi legittimanti il recesso anticipato, e che, nei precedenti gradi di giudizio, si fosse omesso l’esame di un fatto decisivo per il giudizio consistente nel rinnovo contrattuale da parte del conduttore in epoca successiva all’entrata in vigore della legge n. 626/1994 (legge addotta, appunto, quale grave motivo di recesso dal contratto poiché recante disposizioni più rigide in materia di sicurezza sul lavoro, e che rendeva, pertanto, l’immobile inadatto al suo scopo di destinazione).
La Suprema Corte ha ritenuto di dover rigettare entrambe le doglianze della ricorrente, dal momento che i “gravi motivi” di cui trattasi devono essere determinati da fatti estranei alla volontà del conduttore, nonché essere imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto: circostanze riscontrabili, queste, anche laddove una nuova normativa imponga al conduttore l’osservanza di determinate regole per svolgere l’attività all’interno dell’immobile, in forza delle quali quest’ultimo diviene inidoneo allo scopo.
In forza di quanto detto, dunque, risultano sussistenti i gravi motivi che legittimano il recesso anticipato dal contratto.
Per quanto concerne, poi, l’eccezione di parte ricorrente riguardante la data di entrata in vigore della l. n. 626/1994 (antecedente il rinnovo tacito del contratto), la Corte stabilisce che non sia possibile per il conduttore addurre quale grave motivo un fatto verificatosi anteriormente all’ultimo rinnovo tacito del contratto, dal momento che i gravi motivi devono essere obiettivi, sopravvenuti ed essersi verificati in un tempo in cui allo squilibrio delle prestazioni contrattuali non poteva porsi rimedio se non con il recesso.
Tuttavia, nel caso in esame, secondo i giudici, la verificazione del grave motivo va fatta risalire non alla data di entrata in vigore della legge, bensì al momento della redazione della relazione del coordinatore tecnico regionale, coincidente col momento in cui il conduttore ha acquisito conoscenza della non conformità dell’immobile alla nuova normativa in tema di sicurezza sui luoghi di lavoro: in tal modo, dunque, viene rispettato il principio di diritto affermato dalla Cassazione poiché, la data di cui trattasi, è successiva al rinnovo del contratto.