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ACQUISTO DI BENI IMMOBILI PER AVVENUTA USUCAPIONE: REQUISITI E PROBLEMATICHE



L’usucapione è una modalità di acquisto a titolo originario della proprietà, o di un diritto reale di godimento, che si realizza mediante il possesso protratto per un certo periodo di tempo.

Gli elementi indispensabili affinché si possa acquistare un bene per usucapione sono: il possesso della cosa ed il trascorrere di un determinato periodo di tempo.

Per quanto riguarda il primo elemento, ai sensi dell’art. 1141 c.c., il possesso si presume in capo a colui che esercita il potere di fatto sulla cosa, ciò vuol dire che sarà la controparte a dover dimostrare che, eventualmente, tale potere è iniziato come detenzione (situazione ben diversa dal possesso, poiché si caratterizza per il riconoscimento dell'altruità della proprietà o di altro diritto reale).

Per quanto riguarda invece, il secondo requisito richiesto dalla legge, il lasso di tempo necessario alla realizzazione dell’usucapione varia: è di 20 anni per gli immobili il cui possesso sia stato acquistato in malafede; per gli altri diritti di godimento sopra un immobile (usufrutto, uso, abitazione, servitù, ecc.);

per i beni mobili. Sono richiesti, invece, 10 anni se si è acquistato in buona fede, e in base a un atto pubblico registrato, da un soggetto che, tuttavia, non era il vero proprietario del bene; se si tratta di beni mobili, relativamente alla proprietà o altri diritti reali acquisiti in buona fede da chi non ne è il proprietario, in presenza o meno di un atto di proprietà; di beni mobili iscritti nei pubblici registri (automobili, imbarcazioni, ecc.). Infine, sono necessari 3 anni dalla trascrizione per i beni mobili iscritti nei pubblici registri acquistati in buona fede da chi non ne è proprietario.

Di fondamentale importanza, poi, è che durante tale periodo, il possesso sia stato ininterrotto, ciò vuol dire che il possesso non deve aver subito interruzioni superiori a un anno.

Proprio in relazione al tema dell’usucapione, lo studio legale Coen si è trovato a curare un caso molto delicato, vertente il possesso di un terreno.

La fattispecie riguardava un soggetto che, dopo aver sottoscritto una scrittura privata di acquisto di un lotto di terreno, aveva provveduto a possederlo, recintarlo e coltivarlo, nonostante il mancato perfezionamento del passaggio formale della proprietà dello stesso.

Alla richiesta di una sentenza che producesse gli effetti del contratto non concluso, si opponevano i venditori del terreno i quali chiedevano, invece, la risoluzione del contratto per mancato pagamento del saldo del prezzo.

Orbene, il Tribunale, pur rigettando la domanda di parte attrice a causa dell’inadempimento contrattuale, dichiarava comunque già avvenuto il trasferimento di proprietà in capo alla stessa per avvenuta usucapione.

Dopo aver visto rigettare l’appello avverso la decisione di primo grado, i proprietari del terreno decidono di agire, da ultimo, dinanzi la Corte di Cassazione la quale ha rigettato anch’essa il ricorso.

I motivi alla base di questo rigetto si fondano sulla considerazione per cui con l'atto di compravendita, i ricorrenti avevano sostanzialmente ceduto il possesso del terreno alla controparte, la quale lo aveva persino recintato e goduto come proprietaria, e che il possesso del bene era già stato ottenuto, dal momento che il terreno era stato posseduto per oltre vent’ anni.

Inoltre, il possesso non era stato né senza titolo, nè clandestino, e quindi sussistevano i presupposti per l'operatività dell'usucapione.

Da ultimo, la Corte, trovandosi davanti ad un contratto di compravendita e non ad un preliminare, ribadisce un principio già precedentemente affermato, in virtù del quale “[…] nel caso in cui il godimento del bene sia attribuito per effetto di una convenzione, il principio che - ai fini dell'accertamento del possesso idoneo all'usucapione - fa dipendere dagli effetti reali od obbligatori del contratto la natura del rapporto di fatto che, con la consegna del bene, si stabilisce tra questo ed il soggetto che ne ha ricevuto il godimento, e che comporta, pertanto, con il contratto con effetti obbligatori, il trasferimento del possesso "nomine alieno", non è applicabile nel caso in cui nel detto contratto, che tende al trasferimento successivo della proprietà della cosa, come nel contratto preliminare di compravendita, sia, pattuito l'immediato trasferimento del possesso, assumendo tale patto accessorio, senza contraddire gli effetti meramente obbligatori del contratto cui accede, una funzione anticipatoria degli effetti del trasferimento del diritto che, con la convenzione, le parti si sono ripromesse di realizzare, con la conseguenza che la consegna che ad esso faccia seguito comporta l'attribuzione della disponibilità possessoria del bene, e non della mera detenzione" (V. SEZ. 2 SENT. 07690 DEL 13-07-1993). “

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